浙江杭州千岛湖高尔夫球场的运作，是非常典型的用高尔夫球场的之名，获地产之利的成功案例，同时，它更被高尔夫业内人士广泛地称为：失败的高尔夫，成功的高尔夫地产。 之所以说是“失败的高尔夫”，在于它的球场用地仅仅800多亩，球场平日一天的接待量只有一、二十人，周末才达到100来人。所以严重亏损。 但千岛湖高尔夫不怕亏损，甚至就需要亏损。因为，它的别墅单价已经卖到3万多一平米，总价已经卖到3000万。为了让业主会员更好地享受高尔夫，所以它的果岭费不断涨价，故 意让接待量上不去，以便于让300多位业主会员更好地享受高尔夫。 在中国，我们见多了“成功的高尔夫，失败的高尔夫地产”的项目。千岛湖这样一个“失败的高尔夫，成功的高尔夫地产”，就显得很另类。那么，千岛湖的开发商为何如此定位和开发呢？如果时光返回到五年前，拿到千岛湖项目这块地，开发商会如何考虑他的定位和开发思路呢？据说，该项目就是大约2006年开始启动的。当时，既没有杭州到千岛湖的高速公路； 地块内也属于荒山野岭，没有优美的植被——除了千岛湖本身之外。 因此开发商在定位之前需要解决几个问题： 1、交通等基础设施如何解决——犹如松园项目的问题？ 2、除了湖景，景观和生态环境如何改善？ 3、约1200亩的用地，如何开发？ 那时候，虽然杭州经济很发达，但市区内的商品住宅价格也仅仅只有1万元左右。西湖周边和滨江别墅价格当时普遍在2-3万元/平米之间。而千岛湖区域刚刚准备开发。我想，当时的万向集团最直接的想法可能就是做一个高档接待型项目。项目功能配套高尔夫、会所和酒店、少量的别墅。这是最朴素的想法。除此之外，还有两种可能的思路： 一 是建设1200亩的最豪华的山水别墅，利用土地价格低的优势，建设大户型的豪宅；二是做一个真正的度假项目——度假酒店、会议中心、游艇俱乐部、也可以有高尔夫，以及少量 二居类的度假别墅。 按照上述两个思路中的任何一个，肯定存在问题： 思路一：高端接待思路——不能发挥土地价值和赢得良好的投资收益； 思路二：建设最豪华的山水别墅思路——缺乏发展后劲，没有高端的环境和配套支撑，不可能成功； 思路三：度假项目思路——度假功能完善，经营状况可能良好，但二居类的产品不足以体现高端和大气，地产价值不能充分发挥。 通过实地考察项目后，我们发现千岛湖项目经过了精心的策划和设计。从现在成型的定位看，千岛湖的定位是上述三种思路的整合和优化： 1、项目整体环境、配套和形象按照高端度假型项目来考虑。即以高尔夫、会所、酒店、游艇俱乐部为主题的高尔夫度假社区； 2、尽管整体定位于度假社区，但给地产开发留下足够的用地和开发空间。所以，高端度假社区为名，高端别墅开发为实。 3、地产部分的别墅，景观、建筑风格一定要区别于城市别墅，有第二居所的差异感和度假感，但户型功能仍然以居家为主。所以，千岛湖在建筑风格上做了很多创新，但在室内空 间设计上基本上延续居家别墅的功能设计思路。 4、总体来看，该项目的定位可以用他的广告语表达：“千岛湖果岭上的盒墅”。“千岛湖”，既是地理位置，又是环境和区位价值；“果岭上的”，喻意高尔夫项目和档次；“盒 墅”，喻意趣味、灵性、艺术感和收藏感。 现在来看，千岛湖项目取得了巨大的成功： ——高尔夫球场及其“千岛湖乡村俱乐部”的案名成为千岛湖的标志性项目，为项目本身的高端性、度假性建立了良好的形象； ——压缩球场用地面积，增大地产建设用地，并且通过采用板块+嵌入式空间规划的方式，使得地产用地赢得了良好的景观和社区价值； ——别墅的建筑风格和卖相，为打造千万级别墅建立了直观价值。同时，节制销售速度，每期限量捂盘式的小批量销售，使得项目的的价值快速提升。